Vastgoedaandelen | In vijf stappen naar een betere belegging
Op deze pagina vind je alles over beleggen in vastgoed en al onze tips en artikelen over vastgoedaandelen. Ook bieden we beleggers hieronder vijf praktische tips voor een betere belegging.
Vastgoedaandelen kunnen een aantrekkelijk rendement genereren, dat vooral wordt genoten in de vorm van relatief hoge, stabiele dividenduitkeringen. Beleggers moeten dan echter wel defensief te werk gaan en valkuilen zien te ontwijken.
Beleggen in vastgoed met vijf stappen
Door de stabiele, veelal geïndexeerde opbrengsten uit langjarige huurcontracten geldt vastgoed bijvoorbeeld vaak als een defensieve belegging. Maar lang niet alle beursgenoteerde vastgoedfondsen hebben een laag risicoprofiel. Waar moet je op letten bij het beleggen in vastgoedaandelen?
- Spreid de risico’s
- Ga voor kwaliteit
- Beperk de hefboom
- Kies voor zekerheid
- Koop tegen korting
In dit artikel gaan we een voor een in op een stappenplan voor het beleggen in vastgoed. Onthoud wel dat beleggen altijd gepaard hoor te gaan met spreiden. Zorg er dus voor dat uw vastgoedbeleggingen in verhouding staan tot de rest van de portefeuille.
Bekijk ook | Een stappenplan voor spreiden bij het beleggen
1. Spreid de risico’s | Net als bij een belegging in gewone aandelen is het zaak om niet alle eieren in één mandje te leggen maar uw investering te spreiden over meerdere vastgoedfondsen. Zodoende verlaagt u de risico’s. Hoewel de meeste grote beursgenoteerde vastgoedfondsen in tientallen objecten beleggen, hebben ze ook vaak een duidelijke geografische en sectorale focus.
Zorg er dus voor dat de risico’s binnen de eigen portefeuille goed zijn gespreid over meerdere landen, regio’s en sectoren. Daarbij heeft elke vastgoedsector zijn eigen kenmerken. Zo reageert de kantorenmarkt over het algemeen sterker op conjuncturele veranderingen dan de winkelmarkt.
2. Ga voor kwaliteit | Meer dan ooit is de kwaliteit van zowel de locatie als het object belangrijk bij een vastgoedbelegging. Huurders en beleggers richten zich momenteel vooral op het topsegment van de markt, terwijl secundaire locaties steeds meer onder druk komen. In de winkelmarkt speelt ook de opkomst van internet als verkoopkanaal een rol, wat vooral de winkeliers op minder goede locaties raakt. In de kantorenmarkt hebben duurzame gebouwen in de binnensteden, dichtbij alle voorzieningen, de beste perspectieven.
Naast de locaties geven het netto aanvangsrendement (netto huuropbrengsten gedeeld door de waarde van het vastgoed), de leegstand en vergelijkbare huurgroei beleggers een goede indruk van de kwaliteit van een vastgoedportefeuille. Een laag netto aanvangsrendement duidt in de regel op een laag risicoprofiel van het vastgoed an sich.
3. Beperk de hefboom | In de vastgoedsector wordt veel met vreemd vermogen gewerkt, waardoor de ontwikkelingen op de financieringsmarkt en de rentestand van groot belang zijn. De inzet van vreemd vermogen werkt als een hefboom en kan het rendement op het eigen vermogen aanzienlijk vergroten, maar voegt tegelijkertijd ook veel risico toe. Niet alleen is de invloed van stijgende rentetarieven op de resultaten groter, ook het eigen vermogen slinkt snel bij waardedalingen. Hierdoor kunnen er ook problemen ontstaan bij herfinanciering.
Zeker in de huidige omgeving, waarin de rente oploopt, verdienen vastgoedfondsen met een ‘loan-to-value’ (LTV, ofwel de verhouding tussen de nettoschuld en de waarde van het vastgoed) van 40% of minder en weinig kortlopende leningen de voorkeur.
4. Kies voor zekerheid | Niet de hoogte van het dividendrendement, maar de houdbaarheid van de dividenduitkering moet voorop staan bij de selectie van een vastgoedfonds. Beleg daarom in vastgoedfondsen die een stabiele cashflow generen in de vorm van voorspelbare – zekere −huurinkomsten. De portefeuille moet langjarig zijn verhuurd aan een goed gespreid bestand van kredietwaardige huurders.
Verder is het verstandig om voorzichtig te zijn met vastgoedfondsen die ook zelf projecten ontwikkelen. Dat is zeer risicovol, zeker als een object slechts voor een klein deel is voorverhuurd.
5. Koop tegen korting | Beursgenoteerde vastgoedfondsen gedragen zich net als gewone aandelen en kunnen grote koersuitslagen laten zien. Het gevolg is dat de fondsen van tijd tot tijd tegen een flinke korting of premie ten opzichte van de boekwaarde (bezittingen minus schulden) per aandeel noteren. Slimme beleggers maken daar gebruik van en kopen de aandelen onder hun boekwaarde. Een waarschuwing is echter wel op zijn plaats, want de korting kan volledig terecht zijn als de groeiverwachtingen negatief zijn en de boekwaarde in de toekomst daalt.
Aan de andere kant mag een fonds best tegen een premie noteren indien er uitzicht is op waardegroei van de vastgoedportefeuille. Of een premie gerechtvaardigd is, hangt dan ook vooral af van het huurgroeipotentieel en de waardering van het vastgoed.